土地境界の悩み相談/土地家屋調査士法人 首都圏測量登記事務所＜新宿＞

土地地目変更登記とは、その土地の現況や利用目的に変更があった場合に登記記録（登記用紙）の内容も同じように変更する手続きのことをいいます。
たとえば、宅地として使用している土地を、建物を取り壊して駐車場にした場合や、畑を造成して建物を新築した場合など土地地目変更登記が必要になります。

土地の登記事項は法定されており、その中に「地目」があります。
地目は、その土地の主たる利用目的に応じて下記の２３種類に分類されています。（不動産登記規則第99条）

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

不動産登記法上でも、地目を定める場合には土地の現況及び利用状況に重点を置くこととされています。（不動産登記事務取扱手続準則第68条）
建物が建っている土地ならば地目は「宅地」、駐車場であれば地目は「雑種地」といった具合に、土地の現況に合わせて地目は決まります。
ちなみに、不動産の取引に使われる物件概要書などでも、登記簿地目と現況地目の欄がそれぞれ作られているのが普通で、これがない場合は登記簿と現況が一致 しているか、あるいは現況が優先されています。また、土地の価格評価や課税についても、あくまでも現況により判断されます。

この地目変更登記をするにあたり注意が必要な点が２つあります。

■ひとつは、農地（田または畑）を農地以外の地目にする場合です。
農地を農地以外の土地に変更したり、売買するときなどは、農地法という別の法律があるため、農業委員会というところに届出または許可が必要になります。
農地法でいう「農地」は、登記簿上の地目とは関係なく、あくまでも「現況」で判断されます。登記簿上「雑種地」となっていても、耕作を目的とした用途に供していれば、現況は「田または畑」となります。

■もうひとつ注意すべきは、土地の一部が別地目となった場合です。
土地の一部が別地目となった場合は、土地地目変更登記だけでなく、併せて土地分筆登記も申請しなければなりません。
なぜなら、1筆の土地には1個の地目しか定められないからです。
これは「土地一部地目変更・分筆登記」という1件の申請で登記することが可能です。
土地地目変更の登記だけする場合には測量作業は必要ありませんが、同時に土地分筆登記が必要な場合は境界確定測量が必要になります。

• 境界確定測量

なお、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から１ヶ月以内に土地地目変更登記を申請しなければなりません。（不動産登記法第37条第1項）
この登記の申請を怠った場合には、１０万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。（不動産登記法第164条）

一方、登記手続き上の錯誤（間違い）などにより、土地の現況と登記簿上の土地の表示とが合致していない場合には、土地地目更正登記を行い、現況に合 わせた表示に「更正」することができます。変更登記が「後発的に生じた不一致」なのに対し、更正登記は「当初からの不一致」ということになります。
ちなみに、この土地地目更正登記には申請義務はありません。

当事務所では常に依頼者の立場に立ち、また、業務の効率化を図る事により、品位ある成果をより負担の軽減された形でご提供できるよう心掛けております。

土地地目変更登記の費用につきましては、単独依頼の場合は、一筆約４万円～となります。
また、現状が農地で農地法の手続きが必要になる場合は、一筆約５万円～となります。

なお、建物表題登記と同時に登記申請する場合は、調査の負担などが軽減されるため、一筆約３万円～となります。

なお、現地の状況、必要書類の有無などにより大幅に変わってきますので、詳細につきましては、メールまたはお電話などでご相談下さい。なお、相談及び費用のお見積りは無料となっておりますので、是非お気軽にご利用下さい。

※下記必要書類は、登記の目的により必要でないものも含んでおります。

委任状

土地家屋調査士に登記申請を委任するための書面です。当事務所の方でご用意させて頂き、署名および押印をして頂きます。

※ご住所の変更がある場合は住民票が必要になります。
※現状の地目が農地（田・畑）である場合には、農地転用受理通知書または農地転用許可書などが必要になります。