土地境界の悩み相談/土地家屋調査士法人 首都圏測量登記事務所＜新宿＞

主たる建物とともに同一の登記記録（登記用紙）に登記されている附属建物を、物理的に何らの変更を加えることなく、登記記録（登記用紙）上別個独立の建物とする登記を建物分割登記といいます。

この登記は、所有者の意思に基づいて行う登記ですから、所有者に申請義務はありません。
たとえば、附属建物を他人に賃貸したとしても、所有者に分割する意思がなければ、分割登記を申請する必要はありません。
これに対して、附属建物を他人に売買し、所有権を移転する場合は、その前提として建物の分割登記を申請する必要があります。

ちなみに、建物の一部を取り毀すなどして、数棟の建物にすることを「分棟」といいますが、この「分棟」には、2パターンあります。

1. 分棟後の建物に主従の関係が生じる場合は、分棟した建物を附属建物とする建物表題部変更登記を申請します。
2. 分棟後の建物を登記簿上別個独立の建物としたい場合は、分棟した建物を別個独立の建物とする建物分棟・分割登記を申請します。建物分棟・分割登記は、物理的な変更を伴う点で建物の分割登記とは異なります。

登記記録（登記用紙）上別個独立の数個の建物において、物理的に何ら変更を加えることなく、ある建物を他の建物の附属建物とする登記を建物合併登記といいます。
合併登記後の数個の建物には効用上一体として利用される関係が成立していなければなりません。
よく建物の「合体」と混同されがちですが、合併の方は物理的な変更を伴わない点と、所有者に申請義務がない点で建物の合体とは異なります。

この登記は、所有者の意思に基づいて行う登記ですから、所有者に申請義務はありません。

なお、建物を合併する場合には合併制限という規定があり、これに違反する建物の合併登記の申請は、不動産登記法第25条第2号の規定により却下されます。
合併制限に抵触するものとしては下記のようなものがあります。

1. 効用上一体として利用される関係にない建物の合併
   合併登記は、ある建物を他の建物の附属建物とする性質のものですから、主従の関係にない以上は、合併登記はできません。
2. 所有者の異なる建物の合併
   このような合併を認めると、合併後の所有権の権利関係を把握することが困難になるからです。
   ちなみに、所有者が同一の場合であっても、それぞれの土地の登記記録（登記用紙）に記録された住所が異なる場合は「所有者が異なる」ものとして扱われます。この場合には、住所変更の登記も併せて申請しなければなりません。
3. 所有権の登記のある建物と所有権の登記のない建物の合併
   このような合併を認めると、合併後の建物の一部に所有権の登記がなされることになりますが、不動産登記法上、不動産の物理的一部に所有権の登記を公示することは認められていないため、上記の合併登記はできません。たとえ所有者が同じであっても同様です。
4. 共有持分の割合が異なる建物の合併
   共有の建物の場合は、2に記載したとおり、各共有者が同一でなければならないのはもちろんですが、各自の持分の割合も同一でなければなりません。合併後の建物の持分関係が曖昧になってしまうからです。
   
5. 共用部分たる旨の登記又は団地共用部分たる旨の登記のある建物の合併
   共用部分たる旨の登記のある建物は、専有部分と一体的に処分されるので、単体で合併登記をすることはできません。
6. 所有権の登記以外の権利に関する登記のある建物の合併
   ただし、担保権（抵当権、質権など）の登記で、登記原因・登記日付・登記の目的及び受付番号が同一であれば、合併は可能です。

登記簿上、別個独立した建物が、増築等の工事により構造上一個の建物となることを建物の合体といいます。物理的な変更を伴う点で、建物の「合併」と は異なります。合体する建物の所有者は、建物が合体した日から１ヶ月以内に建物の合体の登記を申請しなければなりません。（不動産登記法第49条第1項）
この登記の申請を怠った場合には、１０万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。（不動産登記法第164条）

また、建物の合体の登記は次の6パターンに分かれます。

1. 未登記の建物と未登記の建物を合体した場合
   ・・・建物の表題登記
   
2. 未登記の建物と表題登記のみされた建物を合体した場合
   ・・・合体による建物表題登記及び合体による建物表題登記の抹消
3. 未登記の建物と所有権の登記のある建物を合体した場合
   ・・・合体による建物表題登記及び合体による建物表題登記の抹消　＋　合体後の建物につき所有権保存登記
4. 表題登記のみされた建物と表題登記のみされた建物を合体した場合
   ・・・合体による建物表題登記及び合体による建物表題登記の抹消
   
5. 表題登記のみされた建物と所有権の登記のある建物を合体した場合
   ・・・合体による建物表題登記及び合体による建物表題登記の抹消　＋　合体後の建物につき所有権保存登記
6. 所有権の登記のあると所有権の登記のある建物を合体した場合
   ・・・合体による建物表題登記及び合体による建物表題登記の抹消

登記申請に関する手続きは、建物の調査、建物に関する図面の作成、各種書類の作成などに専門的な知識が必要になりますので、事前に土地家屋調査士に相談し、手続きのご依頼をなされることをお勧めいたします。
登記費用につきましても、当事務所では常に依頼者の立場に立ち、また、業務の効率化を図る事により、品位ある成果をより負担の軽減された形でご提供できる よう心掛けております。お見積りをご希望の際には、できるだけ詳細な内容をお伝えして頂ければ、回答する上での参考にできると思いますので、是非御利用下 さい。
なお、相談及びお見積りは無料になっております。

一棟の共同住宅のような建物を、登記記録（登記用紙）上数個の区分建物とする登記を建物区分登記といいます。
たとえば、1つの建物として登記がされている賃貸マンションを分譲するために、いくつかの区分建物として登記したい場合などにこの登記を行います。

この登記は、所有者の意思に基づいて行う登記ですから、所有者に申請義務はありません。
また、一棟の建物の各部屋が構造上・利用上独立していたとしても、所有者に区分する意思がなければ、区分登記を申請する必要はありません。

ちなみに、通常の建物に区分建物を増築したことにより、当該建物が区分建物に変更したときは、建物表示変更登記を申請します。