土地地目変更登記

土地地目変更登記
  • 畑を造成して建物を新築した場合
  • 宅地として使用している土地を、建物を取り壊して駐車場にした場合

土地地目変更登記とは、その土地の現況や利用目的に変更があった場合に登記記録(登記用紙)の内容も同じように変更する手続きのことをいいます。
たとえば、宅地として使用している土地を、建物を取り壊して駐車場にした場合や、畑を造成して建物を新築した場合など土地地目変更登記が必要になります。

土地の登記事項は法定されており、その中に「地目」があります。
地目は、その土地の主たる利用目的に応じて下記の23種類に分類されています。(不動産登記規則第99条)

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

不動産登記法上でも、地目を定める場合には土地の現況及び利用状況に重点を置くこととされています。(不動産登記事務取扱手続準則第68条)
建物が建っている土地ならば地目は「宅地」、駐車場であれば地目は「雑種地」といった具合に、土地の現況に合わせて地目は決まります。
ちなみに、不動産の取引に使われる物件概要書などでも、登記簿地目と現況地目の欄がそれぞれ作られているのが普通で、これがない場合は登記簿と現況が一致 しているか、あるいは現況が優先されています。また、土地の価格評価や課税についても、あくまでも現況により判断されます。

この地目変更登記をするにあたり注意が必要な点が2つあります。

■ひとつは、農地(田または畑)を農地以外の地目にする場合です。
農地を農地以外の土地に変更したり、売買するときなどは、農地法という別の法律があるため、農業委員会というところに届出または許可が必要になります。
農地法でいう「農地」は、登記簿上の地目とは関係なく、あくまでも「現況」で判断されます。登記簿上「雑種地」となっていても、耕作を目的とした用途に供していれば、現況は「田または畑」となります。

■もうひとつ注意すべきは、土地の一部が別地目となった場合です。
土地の一部が別地目となった場合は、土地地目変更登記だけでなく、併せて土地分筆登記も申請しなければなりません。
なぜなら、1筆の土地には1個の地目しか定められないからです。
これは「土地一部地目変更・分筆登記」という1件の申請で登記することが可能です。
土地地目変更の登記だけする場合には測量作業は必要ありませんが、同時に土地分筆登記が必要な場合は境界確定測量が必要になります。

なお、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から1ヶ月以内に土地地目変更登記を申請しなければなりません。(不動産登記法第37条第1項)
この登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。(不動産登記法第164条)

一方、登記手続き上の錯誤(間違い)などにより、土地の現況と登記簿上の土地の表示とが合致していない場合には、土地地目更正登記を行い、現況に合 わせた表示に「更正」することができます。変更登記が「後発的に生じた不一致」なのに対し、更正登記は「当初からの不一致」ということになります。
ちなみに、この土地地目更正登記には申請義務はありません。

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手続の費用

  • 土地地目変更登記費用 一筆
  • 約40,000円~

当事務所では常に依頼者の立場に立ち、また、業務の効率化を図る事により、品位ある成果をより負担の軽減された形でご提供できるよう心掛けております。

土地地目変更登記の費用につきましては、単独依頼の場合は、一筆約4万円~となります。
また、現状が農地で農地法の手続きが必要になる場合は、一筆約5万円~となります。

なお、建物表題登記と同時に登記申請する場合は、調査の負担などが軽減されるため、一筆約3万円~となります。

なお、現地の状況、必要書類の有無などにより大幅に変わってきますので、詳細につきましては、メールまたはお電話などでご相談下さい。なお、相談及び費用のお見積りは無料となっておりますので、是非お気軽にご利用下さい。

※上記費用には、官公署等での調査業務、現地調査業務、登記申請書類作成および登記申請、登記完了後の全部事項証明書(登記簿謄本)の取得までを含みます。
※上記費用には別途消費税がかかります。
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必要書類

※下記必要書類は、登記の目的により必要でないものも含んでおります。

委任状
土地家屋調査士に登記申請を委任するための書面です。当事務所の方でご用意させて頂き、署名および押印をして頂きます。

※ご住所の変更がある場合は住民票が必要になります。
※現状の地目が農地(田・畑)である場合には、農地転用受理通知書または農地転用許可書などが必要になります。

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手続の流れ

1土地の現況および利用目的が変更
土地の現況および利用目的が変更した場合、土地地目変更登記を行う必要があります。通常は、土地家屋調査士が土地の所有者から依頼を受けて代理人として登記申請を行います。
2お見積もり
当事務所に土地地目変更登記の申請手続きのご相談又はご依頼を頂きます。その際に、できるだけ詳細な内容をお伝えして頂ければ、回答する上での参考にな り、より正確なお見積りをご提示できます。場合によっては、農地転用の手続きや分筆登記が必要になることもあるので、ご相談下さい。なお、相談及び費用の お見積りは無料となっておりますので、是非お気軽にご利用下さい。
3土地地目変更登記受託
土地地目変更登記に必要な書類をお預かり致します。
4調査
法務局、その他官公署等での資料調査を行います。
具体的には、お預かりした資料をもとに、土地の所在地を管轄する法務局において、土地及びの登記事項証明書(登記簿謄本)、公図、地積測量図等を取得し、土地の概要等の確認をし、記載事項に間違い及び変更がないかの調査を行います。 
また、場合によっては、市役所や都税事務所又は市町村役場での調査も必要となります。
5現地調査
調査資料をもとに現地調査を行い、地目が本当に変わっていると認定できるかの判断をします。現況によっては、農地転用の手続きや分筆登記が必要になることもあります。
6登記申請書作成
資料調査、現地調査で得た情報をもとに、土地地目変更登記の申請書・調査報告書等の登記申請書類を作成します。 なお、お預かりした書類のほかに、上申書などの書類が必要な場合には、所有者様にご署名・ご捺印を頂く事になります。
7登記所へ申請
必要書類がすべて揃い、土地地目変更登記の申請書の作成が完了した段階で、ご依頼物件の所在地を管轄する法務局へ土地地目変更登記の申請を致します。
8登記完了証を受領
法務局へ行き登記完了証を受け取ります。法務局の混雑具合や登記官の調査状況によってばらつきはありますが、通常は、登記申請から7日から10日程度で土地地目変更登記は完了します。
ただし、農地法上の手続きが必要な場合はもう少し期間が必要となる可能性があります。
9登記完了証(登記済証)を引き渡し
申請した登記が完了した段階で、手続きが完了した旨の書類一式および登記完了後の全部事項証明書(登記簿謄本)をご依頼人にお渡し致します。
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